Een investeerder die in september 2026 een compromis ondertekent, speelt niet dezelfde partij als die van 2021. De kredietrentes zijn gestabiliseerd op nog steeds beperkende niveaus, de nieuwbouw blijft in moeilijkheden, en een nieuw fiscaal systeem hertekent de vermogensbeslissingen. Dit zijn de belangrijkste lijnen die de aankoopbeslissingen deze rentrée echt structureren.
Jeanbrun-regeling: wat het afschrijvingsregime verandert voor particuliere verhuurders
De begrotingswet 2026 heeft een kader geïntroduceerd dat “Relance Logement” wordt genoemd, ook wel de Jeanbrun-regeling. Het principe: een afschrijvingsregime voor particuliere verhuurders, binnen een beperkte acquisitietermijn van 2026 tot 2028. We verlaten de Pinel-logica van belastingvermindering die is berekend op een percentage van de prijs, en schakelen over naar een afschrijving van het goed, dichter bij wat klassieke LMNP-investeerders kenden.
In de praktijk verandert deze mechaniek de berekening van de netto-rendabiliteit. Een verhuurder die de aankoopprijs over de looptijd afschrijft, vermindert geleidelijk zijn belastbaar vastgoedinkomen. Voor degenen die de nieuws van de site aujourdhui-jinvestis.fr willen volgen, is deze fiscale verandering waarschijnlijk het belangrijkste feit van het jaar op het gebied van verhuurinvesteringen.
De periode 2026-2028 creëert een gemeten urgentie. We zien al vermogensbeheerkantoren die hun aanbevelingen herpositioneren rond deze regeling, met de focus op gerenoveerde oude panden in plaats van nieuwbouw. De reden is eenvoudig: de nieuwbouw blijft te duur en te zeldzaam om deze nieuwe vraag op te vangen.
Hypotheek in 2026: gestabiliseerde rentes die de hefboomstrategie veranderen
Na de ontspanning die eind 2025 begon, is de daling van de rentes gestopt. We zitten nu met niveaus die niet meer echt dalen, ver van de bodem van 2020-2021. Voor een verhuurinvesteerder betekent dit dat de hefboomwerking van de kredietverlening niet meer met dezelfde kracht speelt.
Concreet blijft de leencapaciteit verlaagd ten opzichte van de piek. Een project dat vier jaar geleden 250.000 euro aan schulden kostte, kan vandaag aanzienlijk lager uitkomen, bij gelijke maandlasten. De banken hebben ook de criteria van de HCSF voor de schuldenlast niet versoepeld.
Deze context leidt tot twee operationele aanpassingen:
- De oppervlakte verminderen of van stad veranderen om een levensvatbare huur/maandlastenratio te behouden, met de focus op gespannen huurmarkten waar het bruto rendement de kosten van de kredietverlening compenseert
- Het eigen vermogen verhogen om een betere rente te krijgen en de totale financieringskosten te verlagen, zelfs als dat de diversificatie van het vermogen beperkt
- Kiezen voor kortere looptijden wanneer de cashflow het toelaat, om het gewicht van de cumulatieve rente op de netto-rendabiliteit te beperken
De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de profielen: een eerste investeerder ondervindt meer druk dan een multiproperty-eigenaar die herfinanciert. De afweging hangt af van het bestaande vermogen.
Markt voor nieuwbouw versus bestaande bouw: een asymmetrie die de investeringskeuzes beïnvloedt
De vastgoedmarkt voor nieuwbouw is in 2026 duidelijk kwetsbaarder dan de bestaande bouw. De bouw komt maar moeizaam op gang, de verkopen blijven laag, en de ontwikkelaars worden geconfronteerd met productiekosten die niet zijn gedaald. Aan de kant van de bestaande bouw is de situatie anders: er worden dit jaar ongeveer 940.000 transacties verwacht, een herstel ten opzichte van het dieptepunt van 780.000 verkopen in 2024.
We zullen het miljoen transacties niet voor 2027 of 2028 bereiken volgens de sectorprognoses. Parijs laat een sterker herstel zien, met een stijging van de volumes van ongeveer 15% in het eerste kwartaal van 2026 in vergelijking met dezelfde periode in 2025.
Voor een investeerder heeft deze asymmetrie een directe consequentie: de gerenoveerde bestaande bouw biedt vandaag een betere prijs/rendementverhouding dan de nieuwbouw in de meeste configuraties. De meerprijs van nieuwbouw (behalve verlaagde notariskosten) rechtvaardigt niet langer systematisch de keuze voor een goed gepositioneerd bestaand pand, vooral met de Jeanbrun-regeling die ook gericht is op renovatie.
De DPE-factor in de afweging van bestaande bouw
Het kopen van bestaande bouw in 2026 betekent dat je de energie-labels zeer goed moet bekijken. Thermische doorlatende woningen (DPE F en G) ondervinden prijsverlagingen bij aankoop, maar de renovatiewerkzaamheden vormen een budget dat je vanaf het begin in de rendabiliteitsberekening moet opnemen. Een goed onderhandeld DPE D of E kan de beste verhuurinvestering van het decennium worden, op voorwaarde dat je de kosten van de normering nauwkeurig berekent voordat je ondertekent.
Verhuurinvesteringen in middelgrote steden: waar ligt de rendabiliteit in Frankrijk
De grote metropolen (Parijs, Lyon, Bordeaux) concentreren de volumes, maar de bruto rendabiliteit blijft daar onder druk staan door hoge vierkante meterprijzen. Middelgrote steden blijven investeerders aantrekken die op zoek zijn naar een hogere verhuurrendabiliteit, mits ze drie parameters controleren voordat ze zich committeren:
- De werkelijke huurdruk: een leegstaand pand gedurende drie maanden annuleert de weergegeven rendementswinst. We controleren het leegstandspercentage in het gebied, niet alleen de gemiddelde prijs per vierkante meter
- De demografische en economische dynamiek: een stad die inwoners of werkgevers verliest, beschermt het kapitaal op lange termijn niet, zelfs als de onmiddellijke rendabiliteit aantrekkelijk lijkt
- De kwaliteit van het vastgoed en de concurrentie tussen verhuurders: in sommige middelgrote steden overschrijdt het huuraanbod al de vraag, wat de huren naar beneden drukt
Co-investering (clubdeal, SCI tussen particulieren) ontwikkelt zich ook op deze markten. Investeren met meerdere mensen maakt het mogelijk om toegang te krijgen tot vastgoedobjecten waarvan de eenheidsprijs te hoog zou zijn voor een enkele investeerder, met een mutualisering van het leegstandsrisico.
Vastgoedbeheer: de concrete afwegingen van de rentrée 2026
De SCPI’s kennen een hernieuwde belangstelling na twee moeilijke jaren, aangedreven door herwaarderingen van aandelen en een hernieuwde instroom. Toch bereiken we de niveaus van 2022 niet meer. De investeerder die twijfelt tussen SCPI en directe investering moet de beheerskosten, de liquiditeit en de controle over het goed vergelijken.
De Jeanbrun-regeling, de stabilisatie van de rentes en de aanhoudende zwakte van de nieuwbouw schetsen een landschap waarin de gerenoveerde bestaande bouw direct de meest leesbare fiscale en vermogenshefboom blijft. De periode 2026-2028 is niet eeuwig, en de eerste simulaties tonen een netto-voordeel voor degenen die zich vroeg positioneren, voordat de prijzen van de bestaande bouw volledig de extra vraag opvangen die door dit nieuwe kader wordt gegenereerd.
De Franse vastgoedmarkt in 2026 beloont degenen die een DPE kunnen lezen, een rente kunnen onderhandelen en een afschrijving kunnen berekenen. De grote trends (herstel van de volumes, herziening van de fiscaliteit, gestabiliseerde kredietverlening) wijzen allemaal in dezelfde richting: een meer technische investering, minder automatisch, maar altijd relevant voor wie zijn berekeningen maakt voordat hij ondertekent.
