Ein Investor, der im September 2026 einen Vorvertrag unterschreibt, spielt nicht dasselbe Spiel wie der von 2021. Die Kreditbedingungen haben sich auf einem noch restriktiven Niveau stabilisiert, der Neubau bleibt in Schwierigkeiten, und ein neues Steuermodell verändert die Vermögensentscheidungen. Hier sind die entscheidenden Faktoren, die die Kaufentscheidungen in diesem Herbst tatsächlich strukturieren.
Jeanbrun-Programm: Was das Abschreibungsregime für private Vermieter ändert
Das Finanzgesetz 2026 hat einen Rahmen eingeführt, der als “Wohnungsanreiz” bezeichnet wird, auch bekannt als Jeanbrun-Programm. Sein Prinzip: ein Abschreibungsregime für private Vermieter, das auf einem begrenzten Erwerbszeitraum von 2026 bis 2028 basiert. Man verlässt die Pinel-Logik der Steuerreduzierung, die auf einem Prozentsatz des Preises basiert, und wechselt zu einer Abschreibung des Objekts, die näher an dem ist, was Investoren im klassischen LMNP gewohnt waren.
In der Praxis verändert diese Mechanik die Berechnung der Nettorendite. Ein Vermieter, der den Kaufpreis über die Dauer abschreibt, reduziert sein zu versteuerndes Einkommen schrittweise. Für diejenigen, die die Nachrichten der Seite aujourdhui-jinvestis.fr verfolgen, stellt diese steuerliche Änderung wahrscheinlich das herausragende Ereignis des Jahres im Bereich der Mietinvestitionen dar.
Der Zeitraum 2026-2028 schafft einen kalibrierten Druck. Man beobachtet bereits Vermögensverwaltungsbüros, die ihre Empfehlungen rund um dieses Programm neu ausrichten, indem sie auf renovierte Altbauten anstatt auf Neubauten setzen. Der Grund ist einfach: Neubauten sind nach wie vor zu teuer und zu rar, um diese neue Nachfrage zu decken.
Immobilienkredite 2026: Stabilisierte Zinssätze, die die Hebelstrategie verändern
Nach der Entspannung Ende 2025 hat sich der Rückgang der Zinssätze verlangsamt. Man findet sich mit Niveaus wieder, die nicht mehr deutlich sinken, weit entfernt vom Tiefpunkt von 2020-2021. Für einen Mietinvestor bedeutet dies, dass der Hebeleffekt des Kredits nicht mehr mit der gleichen Kraft wirkt.
Konkret bleibt die Kreditaufnahme im Vergleich zum Höchststand eingeschränkt. Ein Projekt, das vor vier Jahren mit 250.000 Euro Schulden realisiert wurde, kann heute deutlich niedriger ausfallen, bei gleichbleibender Monatsrate. Die Banken haben auch die Kriterien des HCSF für die Verschuldungsquote nicht gelockert.
Dieser Kontext führt zu zwei operativen Anpassungen:
- Die Fläche reduzieren oder die Stadt wechseln, um ein tragfähiges Verhältnis von Miete zu Monatsrate aufrechtzuerhalten, indem man auf angespannte Mietmärkte abzielt, wo die Bruttorendite die Kreditkosten ausgleicht
- Das Eigenkapital erhöhen, um einen besseren Zinssatz zu erhalten und die Gesamtkosten der Finanzierung zu senken, auch wenn dies die Diversifizierung des Vermögens einschränkt
- Kürzere Laufzeiten bevorzugen, wenn der Cashflow es zulässt, um das Gewicht der kumulierten Zinsen auf die Nettorendite zu begrenzen
Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Profil: Ein Erstinvestor ist stärker von der Einschränkung betroffen als ein Mehrfachbesitzer, der refinanziert. Die Entscheidung hängt vom bestehenden Vermögen ab.
Neubau gegen Altbau: Eine Asymmetrie, die die Investitionsentscheidungen lenkt
Der Neubau-Markt ist 2026 deutlich fragiler als der Altbau. Der Bau hat Schwierigkeiten, sich zu erholen, die Verkäufe bleiben schwach, und die Entwickler sehen sich mit Produktionskosten konfrontiert, die nicht gesunken sind. Im Bereich Altbau ist die Situation anders: Etwa 940.000 Transaktionen werden in diesem Jahr erwartet, ein Anstieg im Vergleich zum Tiefpunkt von 780.000 Verkäufen im Jahr 2024.
Das Millionengeschäft wird laut den Prognosen der Branche vor 2027 oder 2028 nicht erreicht. Paris zeigt eine deutlichere Erholung mit einem Anstieg des Volumens um etwa 15 % im ersten Quartal 2026 im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2025.
Für einen Investor hat diese Asymmetrie eine direkte Konsequenz: renovierte Altbauten bieten heute in den meisten Konfigurationen ein besseres Preis-Rendite-Verhältnis als Neubauten. Die Mehrkosten für Neubauten (abgesehen von reduzierten Notarkosten) sind nicht mehr systematisch gerechtfertigt im Vergleich zu einem gut positionierten Altbau, insbesondere mit dem Jeanbrun-Programm, das auch die Renovierung anvisiert.
Der DPE-Faktor bei der Entscheidung für Altbau
Der Kauf von Altbau im Jahr 2026 erfordert eine genaue Betrachtung des Energieausweises. Thermische Durchlässe (DPE F und G) erfahren beim Kauf Abschläge, aber die Renovierungskosten müssen bereits in die Rentabilitätsberechnung einfließen. Ein gut verhandelter DPE D oder E kann die beste Mietinvestition des Jahrzehnts werden, vorausgesetzt, man kalkuliert die Kosten für die Normierung genau, bevor man unterschreibt.
Mietinvestitionen in Mittelstädten: Wo liegt die Rentabilität in Frankreich?
Die großen Metropolen (Paris, Lyon, Bordeaux) konzentrieren die Volumina, aber die Bruttorendite bleibt dort durch hohe Quadratmeterpreise gedrückt. Mittelstädte ziehen weiterhin Investoren an, die eine höhere Mietrendite suchen, vorausgesetzt, man überprüft drei Parameter, bevor man sich engagiert:
- Die tatsächliche Mietspannung: Ein leerstehendes Objekt für drei Monate annulliert den angezeigten Renditegewinn. Man überprüft die Leerstandsquote in der Region, nicht nur den durchschnittlichen Quadratmeterpreis
- Die demografische und wirtschaftliche Dynamik: Eine Stadt, die Einwohner oder Arbeitgeber verliert, schützt das Kapital langfristig nicht, auch wenn die sofortige Rendite attraktiv erscheint
- Die Qualität des Bestands und der Wettbewerb zwischen Vermietern: In einigen Mittelstädten übersteigt das Mietangebot bereits die Nachfrage, was die Mieten nach unten zieht
Co-Investitionen (Club-Deals, SCI zwischen Privatpersonen) entwickeln sich ebenfalls auf diesen Märkten. Gemeinsam zu investieren ermöglicht den Zugang zu Renditeimmobilien, deren Einzelpreis für einen einzelnen Investor zu hoch bleiben würde, mit einer Risikominderung durch Leerstand.
Immobilienvermögensverwaltung: Die konkreten Entscheidungen des Herbstes 2026
Die SCPI erleben nach zwei schwierigen Jahren ein Wiederaufleben des Interesses, gestützt durch Wertsteigerungen der Anteile und eine wieder anziehende Sammlung. Dennoch erreichen sie nicht die Niveaus von 2022. Der Investor, der zwischen SCPI und Direktinvestition schwankt, sollte die Verwaltungskosten, die Liquidität und die Kontrolle über das Objekt vergleichen.
Das Jeanbrun-Programm, die Stabilisierung der Zinssätze und die anhaltende Schwäche des Neubaus zeichnen ein Bild, in dem renovierte Altbauten direkt der steuerliche und vermögensrechtliche Hebel sind, der am klarsten ist. Der Zeitraum 2026-2028 ist nicht ewig, und die ersten Simulationen zeigen einen klaren Vorteil für diejenigen, die sich frühzeitig positionieren, bevor die Preise für Altbauten die zusätzliche Nachfrage, die durch diesen neuen Rahmen entsteht, vollständig integrieren.
Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 belohnt diejenigen, die einen DPE lesen, einen Zinssatz verhandeln und eine Abschreibung berechnen können. Die großen Trends (Rückkehr der Volumina, überarbeitete Besteuerung, stabilisierte Kredite) zeigen alle in dieselbe Richtung: eine technischere, weniger automatische Investition, aber immer noch relevant für diejenigen, die ihre Berechnungen vor der Unterschrift anstellen.
